Problema Mutui: tenere il proprio o cambiarlo ? Condizioni e parametri da considerare

Condizioni e tassi dei mutui variano nel tempo, alcuni dei fattori di cambiamento sono:

- variazioni delle condizioni offerte dalle banche

- andamento dei tassi d’interesse nel tempo

- novità legislative

- comparsa sul mercato di nuove banche e prodotti

E consigliato verificare una volta all’anno quanto si sta pagando e qual è il nuovo scenario, le nuove offerte sul mercato. Questo è il primo passo per valutare la possibilità di una modifica o delle condizioni del mutuo o della sostituzione.

Quali parametri controllare? Quali sono gli indicatori maggiormente importanti per capire se si ha un buon mutuo o se sta arrivando il momento di cambiarlo con un prodotto migliore?

Euribor e Irs: questi indicatori influenzano il livello sia dei tassi variabili che fissi, quindi hanno impatto sull’importo delle rate del mutuo. In funzione del momento di mercato, i valori di Euribor e Irs potrebbero, rendere conveniente uno switch da un tasso fisso ad un tasso variabile o da un tasso variabile ad un tasso fisso;

Spread: è quel valore che sommato all’Euribor o Irs determina il tasso d’interesse del mutuo. Spread più basso signiffica ridurre sia l’importo delle rate che la spesa derivante da interessi passivi;

Durata: la durata del mutuo è strettamente legata sia al valore delle rate che agli interessi passivi. Mutuo più lungo comporta rate più piccole però in totale si pagano più interessi. Mutuo più breve, comporta rate più elevate con interessi complessivi più bassi;

Spese: ogni banca, società di mutui, ogni singolo prodotto prevede voci di spesa aggiuntive di diverso tipo, tra le quali alcune sono ripartite durante tutta la durata del mutuo. Ridurle o eliminarle può essere un metodo per abbassare l’importo della rata;

Importo: Un’altra possibilità da tenere in considerazione è quella di modificare l’importo totale della posta in gioco e cioè: si può diminuire l’importo totale restituendo anticipatamente una parte del capitale, oppure aumentare l’importo richiedo liquidità aggiuntiva rispetto al capitale inizialmente pattuito. Diminuendo l’importo, rate residue e spesa di interessi calano. Nel caso in cui si abbia bisogno di un’ulteriore somma, e magari si sta pensando di ricorrere a un prestito, spesso conviene aumentare l’importo del mutuo, cioè richiedere liquidità aggiuntiva rispetto al capitale residuo. In questo caso si ottiene liquidità immediata e dall’altro lato della medaglia si aumenta l’importo del mutuo.