Conviene ridurre la rata del mutuo a tasso variabile ricorrendo alla Convenzione Abi-Governo o continuare a pagare lo stesso importo? Questo è il dubbio di molte famiglie italiane che al ritorno dalle vacanze hanno trovato nella posta la proposta di rinegoziazione inviata dalla banca. Sulla bilancia, ogni mutuatario dovrà soppesare il beneficio immediato di un abbassamento dell’esborso mensile e il rischio di allungamento della durata originaria e aumento dell’onere complessivo del finanziamento.

In base ai termini dell’accordo, infatti, la differenza fra la rata calcolata secondo il vecchio piano di ammortamento e quella rinegoziata confluirà a partire dal 2009 su un conto di finanziamento accessorio regolato al tasso Irs a 10 anni (attualmente il 4,76%) aumentabile fino allo 0,5 per cento. La scelta ruota attorno a una serie di fattori soggettivi, fra i quali quelli più importanti sono la situazione finanziaria della famiglia e la durata residua del mutuo contratto, ed è tutt’altro che semplice.

Il rischio, in generale, è poi quello del maggior onere complessivo e dell’allungamento del prestito a cui si va incontro, un effetto negativo che cresce per i mutui recenti e con il piano di ammortamento più lungo. Ipotizzando un andamento dei tassi futuri che ripeta gli alti e bassi visti in questi ultimi tre anni, il prestito da 80mila euro a 15 anni contratto nel 2000 risulterà infatti più costoso di soli 151 euro rispetto all’originale e si allunga di due mesi. Chi invece ha sottoscritto nel 2006 un mutuo da 130mila euro a 25 anni e volesse avvalersi della Convenzione subirà un aggravio aggiuntivo di ben 21.458 euro (4,5% in più del mutuo di partenza) e dovrà continuare a versare le rate per 32 mesi oltre la scadenza originaria.

Condizioni e tassi dei mutui variano nel tempo, alcuni dei fattori di cambiamento sono:

- variazioni delle condizioni offerte dalle banche

- andamento dei tassi d’interesse nel tempo

- novità legislative

- comparsa sul mercato di nuove banche e prodotti

E consigliato verificare una volta all’anno quanto si sta pagando e qual è il nuovo scenario, le nuove offerte sul mercato. Questo è il primo passo per valutare la possibilità di una modifica o delle condizioni del mutuo o della sostituzione.

Quali parametri controllare? Quali sono gli indicatori maggiormente importanti per capire se si ha un buon mutuo o se sta arrivando il momento di cambiarlo con un prodotto migliore?

Euribor e Irs: questi indicatori influenzano il livello sia dei tassi variabili che fissi, quindi hanno impatto sull’importo delle rate del mutuo. In funzione del momento di mercato, i valori di Euribor e Irs potrebbero, rendere conveniente uno switch da un tasso fisso ad un tasso variabile o da un tasso variabile ad un tasso fisso;

Spread: è quel valore che sommato all’Euribor o Irs determina il tasso d’interesse del mutuo. Spread più basso signiffica ridurre sia l’importo delle rate che la spesa derivante da interessi passivi;

Durata: la durata del mutuo è strettamente legata sia al valore delle rate che agli interessi passivi. Mutuo più lungo comporta rate più piccole però in totale si pagano più interessi. Mutuo più breve, comporta rate più elevate con interessi complessivi più bassi;

Spese: ogni banca, società di mutui, ogni singolo prodotto prevede voci di spesa aggiuntive di diverso tipo, tra le quali alcune sono ripartite durante tutta la durata del mutuo. Ridurle o eliminarle può essere un metodo per abbassare l’importo della rata;

Importo: Un’altra possibilità da tenere in considerazione è quella di modificare l’importo totale della posta in gioco e cioè: si può diminuire l’importo totale restituendo anticipatamente una parte del capitale, oppure aumentare l’importo richiedo liquidità aggiuntiva rispetto al capitale inizialmente pattuito. Diminuendo l’importo, rate residue e spesa di interessi calano. Nel caso in cui si abbia bisogno di un’ulteriore somma, e magari si sta pensando di ricorrere a un prestito, spesso conviene aumentare l’importo del mutuo, cioè richiedere liquidità aggiuntiva rispetto al capitale residuo. In questo caso si ottiene liquidità immediata e dall’altro lato della medaglia si aumenta l’importo del mutuo.

Entro il 29 di agosto ai possessori di mutui verrà proposto dalle banche di congelare le rate, anche per i clienti morosi che non avessero versato il dovuto alla data dello scorso 28 maggio. L’accordo tra Abi e Ministero dell’Economia è stato definito e presenta anche alcune novità. La convenzione permette il blocco del valore delle rate aumentando però il tempo di pagamento con una maggiorazione) ma anche l’opportunità di usufruire della rinegoziazione anche per chi non ha pagato le rate del mutuo (alla data del 28 maggio), purchè nel frattempo il contratto stesso non sia stato risolto.

La rinegoziazione dei mutui da tasso variabile a tasso fisso, che avrà luogo in base alla media dei tassi del 2006, è possibile per i contratti stipulati prima del 29 maggio scorso (data di entrata il vigore del decreto legge). Le nuove rate entreranno in atto a partire dal 2009.

Dopo aver ascoltato ieri le ragioni di Francesco Avallone (Federconsumatori), oggi Help Consumatori ha intervistato Mauro Ugolini (responsabile rapporti con le associazioni dei consumatori di Banca Intesa Sanpaolo).

Secondo Lei, la proposta Tremonti penalizza o favorisce la concorrenza?
In generale credo che qualsiasi provvedimento indirizzato a facilitare alcuni clienti del gruppo bancario di cui faccio parte come di altri non può che essere salutato con favore. Quello che stiamo attraversando è certamente un periodo non facile caratterizzato da un continuo rialzo dei tassi di interesse come non avveniva da tempo. Sono non pochi i clienti che si sono trovati ad affrontare una situazione nuova con rate che aumentavano di mese in mese. Dunque la proposta Tremonti è certamente andata in contro a questi clienti rendendoli più sereni nell’adempimento dei propri impegni.

Come ha reagito il gruppo Banca Intesa Sanpaolo e che tipo di prodotti ha offerto ai clienti?
Le associazioni a tutela dei consumatori con le quali abbiamo un rapporto proficuo che dura da anni offrono segnali importanti: sanno interpretare la realtà e ci hanno dato elementi utili per cercare una soluzione al problema prima che diventasse tardi. Siamo stati i primi a sollecitare ai nostri clienti - che vedevamo in difficoltà con il pagamento delle rate - strumenti di rinegoziazione per alleggerire il peso dell’esborso mensile.

Ha dati relativi al numero di surroghe e rinegoziazioni stipulate dalle banche del Gruppo nell’ultimo anno?
Non so quantificare il numero di contratti. Tuttavia so che il Gruppo Intesa Sanpaolo ha inteso il provvedimento Bersani come un’occasione di rilancio. Mi spiego. La possibilità prevista dal pacchetto Bersani - la possibilità per il mutuatario di accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi - ha innescato un meccanismo concorrenziale tra gli istituti bancari. Quello di cui faccio parte già dal 18 febbraio scorso offre ai consumatori titolari di mutui accesi presso altre banche la possibilità di trasferire il proprio mutuo in una qualsiasi filiale Intesa Sanpaolo, grazie ad un’operazione di surroga completamente gratuita. Tutti i costi dell’operazione, infatti, compresi quelli notarili e dell’ eventuale nuova perizia sono interamente a carico della Banca.