CONTRATTO DI MUTUO IPOTECARIO STIPULATO PER LA COSTRUZIONE E RISTRUTTURAZIONE DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE

I contribuenti che costruiscono o ristrutturano l’abitazione principale possono detrarre dall’Irpef, nella misura del 19%, gli interessi passivi e i relativi oneri accessori pagati sui mutui ipotecari accesi a tal fine e stipulati con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro dell’Unione europea ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.
Per fruire della detrazione è necessario che l’immobile che si costruisce e/o si ristruttura sia quello nel quale il contribuente e/o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente.
A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione effettuata ai sensi del D.P.R. n. 445 del 28 dicembre 2000, e successive modificazioni, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.
Per gli appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, in riferimento ai mutui ipotecari per la costruzione e/o ristrutturazione di un immobile costituente unica abitazione di proprietà, si prescinde dal requisito della dimora abituale.

DEFINIZIONE DI COSTRUZIONE E RISTRUTTURAZIONE

Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 31, comma 1, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n. 457 (ora trasfuso nell’articolo 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380).La detrazione spetta anche per la costruzione di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto.

CONDIZIONI

Per usufruire della detrazione in questione è necessario che vengano rispettate le seguenti
condizioni:

• il mutuo deve essere stipulato non oltre 6 mesi, antecedenti o successivi, dalla data di inizio dei lavori di costruzione;
• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione;
• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità
• immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di 6 mesi successivi al termine dei lavori stessi.
Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale.
Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro.
La mancata destinazione ad abitazione principale dell’unità immobiliare entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa, comporta la perdita del diritto alla detrazione.
In tal caso il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell’Amministrazione finanziaria decorre dalla data di conclusione dei lavori di costruzione.
La detrazione non spetta se i lavori di costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale non sono ultimati entro il termine stabilito dal provvedimento amministrativo che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso (salvo la possibilità di proroga); in tal caso è da questa data che inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Il diritto alla detrazione non viene meno se per ritardi imputabili esclusivamente all’Amministrazione comunale, nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia, i lavori di costruzione non sono iniziati nei 6 mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo o i termini previsti nel precedente periodo non sono rispettati.

COME CALCOLARE LA DETRAZIONE D’IMPOSTA SPETTANTE

L’importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d’imposta; quindi, in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di 2.582,28 euro si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.
La detrazione è limitata all’ammontare degli interessi passivi riguardante l’importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell’immobile.
Pertanto, al termine dei lavori di costruzione o ristrutturazione si dovrà calcolare l’ammontare delle spese effettivamente sostenuto e, ove dovesse risultare che in considerazione dell’ammontare complessivo dei costi sostenuti, siano stati detratti in passato maggiori interessi rispetto alla detrazione effettivamente spettante, si dovrà assoggettare tale maggiore importo a tassazione separata.

La portabilita’ dei mutui diventa gratuita dal notaio. E’ quanto sottoscritto il 18 luglio tra il Consiglio nazionale del notariato e il ministero dell’Economia e che fa seguito al protocollo firmato tra Abi e via XX settembre sul tema della rinegoziazione obbligatoria dei mutui. L’accordo formalizza la possibilità dei notai a effettuare a costo zero la portabilita’ dei mutui con il solo rimborso delle spese. La procedura gratuita riguarda tutti coloro che hanno sottoscritto mutui - accesi per acquisto, ristrutturazione e costruzione dell’abitazione principale stipulati entro il 30 giugno 2008 - per i quali e’ prevista la rinegoziazione obbligatoria.

Tra chi compra un immobile da destinare a prima abitazione visto gli elevati esborsi da sostenere oltre che per il prezzo di acquisto anche per le varie imposte e spese notarili, ad oggi circa l’80% delle trattative vengono concluse mediante mutuo ipotecario. Con tale sistema pagando rate per un periodo che varia dai 10 anni fino a circa 30 anni può ripagare il totale prezzo della casa.
Il mercato finanziario e le aziende di credito erogano i mutui del tipo a tasso fisso , a tasso variabile o di tipo misto.
Il primo, che naturalmente è sempre un po’ più alto di quello variabile, consente di conoscere a priori la rata fissa per tutto il periodo concordato.
Il tasso variabile, ad oggi più utilizzato, in quanto più vantaggioso economicamente rispetto al primo, può variare col tempo in funzione dell’andamento del mercato finanziario.
Le aziende di credito, permettono, per questo caso, di estinguere il debito sulla scorta di numero di rate, con importo della rata variabile, oppure con rata di importo fisso, variando però in questo ultimo caso il numero delle rate (ossia rispetto al momento della stipula, si può estinguere il debito alcuni mesi prima o dopo la scadenza inizialmente concordata a seconda dell’andamento finanziario). Ulteriore novità, a seguito della situazione finanziaria generale, a far data dal 2009 vi è la possibilità di richiedere l’applicazione del tasso già vigente nel 2006, fatta vertenza che la differenza degli interessi passivi dovuti in applicazione agli attuali tassi, deve essere versata, sempre a rate, dopo la scadenza prevista per l’estinzione del muto.
Già con normativa finanziaria recente (anno 2006), nel decorso del tempo di estinzione del debito, è possibile rinegoziare il debito (dopo cinque anni dell’erogazione) in funzione dell’andamento del mercato finanziario, oppure si può estinguere il debito anticipatamente, in entrambi casi senza dover pagare alcuna penale alla banca.
Con la recente finanziaria 2008, sono state emanate ulteriori vantaggi per i mutui stipulati per l’acquisto di abitazioni non di lusso destinati a prima casa. Infatti è stato aumentato da 3.615,20 a € 4.000,00 il tetto limite massimo sul quale calcolare la detrazione del 19% degli interessi passivi e oneri necessari (con una detrazione massima corrispondente aumentata da € 687,00 a € 760,00). Si ricorda inoltre che altresì detraibile dall’imposta sul reddito (Irpef) il 19% dei compensi pagati alle agenzie immobiliari in funzione dell’acquisto di prima casa, per un importo massimo di € 1.000,00.
Altra novità importante per i mutui, è che è stato istituito un fondo di Solidarietà per quelli sempre destinati a prima casa, con una dotazione di € 10 mila annui, già inseriti a bilancio per il biennio 2008 - 2009. Il mutuatario, che per proprie esigenze finanziarie critiche non può ottemperare al pagamento delle rate può chiederne la sospensione per non più di due volte nel corso dell’esecuzione del contratto, e comunque non oltre diciotto mesi. In questo caso il fondo istituito provvede al pagamento dei costi necessari per attuare le procedure bancarie e delle spese necessarie per il perfezionamento e modifica degli atti di sospensione dei pagamenti. Per poter accedere a detto beneficio, il mutuatario deve dimostrare di non essere in grado di pagare sia le rate per le quali chiede la sospensione sia le spese necessarie all’attuazione del procedimento.
Inoltre, sempre nell’ambito dell’emanazione dell’ultima finanziaria, il Legislatore ha puntualizzato alcuni importanti punti, finalizzati a favorire lo sviluppo e la competitività del mercato finanziario mediante agevolazioni alla circolazione giuridica dei mutui ipotecari e degli immobili su cui giovano le relative ipoteche. In particolare è stato precisato che sono nulle tutte le clausole che prevedono oneri a carico del mutuatario.