Le imposte da applicare sul contratto di finanziamento sono diverse a seconda del soggetto che concede il mutuo per l’acquisto della casa.
Nel caso in cui il contratto di mutuo sia stipulato con una banca è assoggettato all’imposta sostitutiva sui
finanziamenti, le cui caratteristiche saranno illustrate più avanti. Limitatamente ai mutui concessi ai propri
dipendenti ed iscritti per l’acquisto di abitazioni, l’imposta sostitutiva sui finanziamenti deve essere corrisposta anche dagli enti (istituti, fondi e casse) previdenziali.
Se, invece, il finanziamento è effettuato da un’impresa non bancaria (ad es. società finanziaria) si applicano le imposte ordinarie previste sugli atti (a carico generalmente del soggetto
finanziato), tra queste:

• l’imposta di registro fissa sul contratto di finanziamento (pari a 168 euro);
• l’imposta proporzionale (nella misura di 0,50%) sulle garanzie rilasciate da soggetto diverso dal debitore;
• l’imposta proporzionale ipotecaria per l’iscrizione (2%) e la cancellazione (0,50%) delle ipoteche concesse;
• l’imposta fissa di bollo sul contratto di finanziamento (pari a 14,62 euro per ogni foglio)e sulle ricevute di pagamento delle rate (attualmente 1,81 euro per esemplare);
• l’imposta proporzionale di bollo (nella misura del 12 per mille) sulle cambiali rilasciate.

L’IMPOSTA SOSTITUTIVA SUI FINANZIAMENTI

Il contratto di mutuo per l’acquisto di un’abitazione come tutte le altre operazioni di finanziamento (di durata superiore ai 18 mesi) effettuate da banche residenti è assoggettato ad un particolare regime fiscale consistente nell’applicazione di un’imposta sostitutiva delle imposte che gravano sul finanziamento e sugli atti ad esso connessi.
In pratica, l’applicazione dell’imposta sostitutiva determina l’esenzione dall’imposta di bollo, dall’imposta di registro, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative. L’applicazione dell’imposta sostitutiva non determina invece l’esenzione totale dell’imposizione sulle cambiali, emesse in relazione alle operazioni di finanziamento bancario a medio e lungo termine, che rimangono soggette ad imposta di bollo nella misura dello 0,1 per mille (anziché del 12 per mille).
L’imposta sostitutiva si applica indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno assistito da garanzie, in particolare, da garanzie ipotecarie.
L’imposta sostitutiva pur essendo dovuta dalle banche finanziatrici, di fatto, grava sui clienti, ai quali la banca usa addebitare una somma corrispondente all’imposta dovuta che, pertanto, incide sui costi del finanziamento.

ALIQUOTA DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA

L’aliquota dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari a medio e lungo termine (cioè quelli la cui durata supera i 18 mesi) è pari allo 0,25% o al 2% dell’importo erogato, a seconda delle finalità per le quali sono erogati.
Più specificatamente, nei confronti delle persone fisiche l’aliquota dell’imposta sostitutiva è dello 0,25% sull’importo del finanziamento erogato per finalità di acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobile che possiede i requisiti per l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”.

Le agevolazioni “prima casa” si applicano allorquando ricorrono una serie di condizioni che consentono l’applicazione dell’aliquota ridotta dell’imposta di registro (o dell’IVA) dovuta in sede di trasferimento di tali immobili.
Attenzione
La nozione di “prima casa” non coincide con il concetto di “abitazione principale”, definita come l’abitazione nella quale “il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente”. Conseguentemente il finanziamento destinato all’acquisto, costruzione e/o ristrutturazione dell’abitazione principale è soggetto all’imposta sostitutiva con l’aliquota dello 0,25% soltanto nel caso in cui l’immobile sia acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
L’aliquota d’imposta sostitutiva dello 0,25% si applica anche alle operazioni di finanziamento destinate all’acquisto, costruzione e ristrutturazione delle pertinenze di abitazioni, che abbiano i requisiti per l’applicazione delle agevolazioni c.d. “prima casa”. In buona sostanza, ai fini dell’aliquota dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari, le pertinenze hanno lo stesso trattamento dell’immobile ad uso abitativo al quale accedono.
Se, invece, il mutuo è finalizzato all’acquisto, costruzione e ristrutturazione di un’abitazione che non possiede i requisiti per l’applicazione delle agevolazioni “prima casa” (come ad esempio una seconda casa ), l’aliquota è del 2%.
Immobili diversi dalle abitazioni
Anche sulle operazioni di finanziamento bancario erogato per l’acquisto, costruzione, ristrutturazione, eccetera, di immobili che non costituiscono abitazioni (ad esempio, negozi, terreni, magazzini) si applica l’aliquota d’imposta sostitutiva dello 0,25%.

ADEMPIMENTI E DOCUMENTAZIONE

Per l’applicazione della minore aliquota dello 0,25% è necessaria la richiesta del mutuatario persona fisica, con dichiarazione da rendersi nel contratto di mutuo, dalla quale risulti che il prestito non rientra nella fattispecie assoggettata all’aliquota del 2%.
Se il finanziamento è cointestato, è necessario che la dichiarazione venga resa da tutti i mutuatari, dal momento che l’aliquota d’imposta sostitutiva da applicare è individuata sulla base della destinazione attribuita ad ogni quota parte del finanziamento erogata a ciascuno dei mutuatari.
Nel caso, ad esempio, di mutuo cointestato tra due soggetti per l’acquisto in comproprietà di abitazione costituente prima casa per uno solo dei cointestatari, si applica l’aliquota del 2% alla quota parte del finanziamento erogata al soggetto mutuatario che acquista l’immobile, ad uso abitativo, non rientrante nel regime agevolativo “prima casa”, mentre si applica l’aliquota dello 0,25% alla quota restante.

Il mutuo è un contratto di prestito (articolo 1813 del codice civile) che consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante che di solito è una banca) ad un altro soggetto (mutuatario), con l’obbligo da parte di quest’ultimo di restituire nel tempo la stessa somma di denaro aumentata degli interessi maturati.

Il mutuo è ipotecario quando a garanzia della somma ricevuta viene iscritta un’ipoteca sull’immobile volta a tutelare il creditore contro il pericolo dell’insolvenza.
In considerazione della forte valenza sociale collegata all’acquisto e/o costruzione dell’a-
bitazione principale, la normativa tributaria consente di realizzare dei risparmi d’imposta
in occasione della presentazione della dichiarazione dei redditi nel caso in cui siano stati
pagati interessi passivi e oneri accessori relativamente a mutui ipotecari stipulati per l’ac-
quisto della casa.

Le spese secondarie associate ad un mutuo

E’ importante tenere sempre bene presente che le spese a carico del mutuatario non sono soltanto quelle legate al tasso di interesse prescelto. L’apertura di un mutuo comporta infatti il pagamento di una serie di spese correlate talvolta non chiaramente individuabili, che vanno a pero’ sommarsi all’importo delle rate da rimborsare periodicamente alla banca.

Il mutuatario deve farsi carico delle spese di istruttoria della pratica (relative alle attività che la banca ha dovuto svolgere per verificare l’idoneità del richiedente ad ottenere il finanziamento: vaglio delle capacità di credito, acquisizione dei documenti, ecc.), della parcella del perito incaricato dalla banca a stimare il valore dell’immobile offerto a garanzia del mutuo e a verificarne la regolarità edilizia, dei costi notarili (per la stipula del contratto di mutuo), dei costi legati ad assicurazioni obbligatorie (come l’assicurazione contro il rischio di incendio e di scoppio, il cui costo varia in relazione al valore del mutuo ed alla sua durata; talvolta può essere richiesta anche una polizza sulla vita), dell’imposta sostitutiva trattenuta dall’istituto finanziante per conto dell’erario.

Occorre poi prestare un occhio particolare alle spese di gestione varie previste dalla banca, tra cui figurano ad esempio le spese di incasso rata (che la banca può imporre ogni volta che avviene l’erogazione di un pagamento), al tasso di mora (in caso di ritardo nei pagamenti) e a tutti i costi di estinzione del mutuo, come l’ammontare della penale prevista in caso di anticipata estinzione o le spese di cancellazione dell’ipoteca (legate all’eventualità in cui, ad avvenuta estinzione del mutuo, si desideri vendere l’immobile).

Alcune delle spese elencate sopra coinvolgono importi piuttosto elevati e risultano pertanto degne di un attento controllo da parte di chiunque si appresti a scegliere un contratto di mutuo.

Tassi di ingresso e tassi a regime

Un fattore di vitale importanza, per chiunque voglia accendere un contratto di mutuo a tasso variabile o misto, è avere ben chiara la distinzione tra tasso d’ingresso e tasso a regime.

Il tasso d’ingresso è un tasso d’interesse che viene applicato dalla banca durante i primi mesi o anni di corso del finanziamento e ricopre una funzione principalmente promozionale, anche perchè è decisamente più economico del tasso d’interesse effettivo, quello applicato successivamente.

Il tasso a regime è invece il tasso d’interesse vero e proprio, reale,quello che viene calcolato con la formula Euribor + spread e che il mutuatario si troverà a dover pagare una volta terminato l’eventuale tasso d’ingresso.

Nel valutare le diverse proposte di mutuo a tasso variabile o misto, è importante porre particolare attenzione al tasso a regime abbinato al finanziamento, specialmente nel caso in cui ci si appresta a iniziare un mutuo molto lungo. Di fronte ad un tasso di interesse molto favorevole si deve quindi essere certi che questo corrisponda effettivamente al tasso a regime associato al finanziamento e non ad un semplice tasso d’ingresso.

Un criterio sempre molto utile per paragonare varie offerte di mutuo a tasso variabile o misto rimane poi un’attenta lettura del Taeg ad esse abbinato. Il Taeg, infatti, oltre a considerare tutte le spese relative ad un finanziamento, tiene conto dell’eventuale presenza di un tasso d’ingresso.

Con i mutui a tasso fisso, il tasso d’interesse rimane costante per tutta la durata del mutuo, anche nel caso in cui nascano cambiamenti nei mercati finanziari e monetari. Il tasso fisso consente al mutuatario di sapere, sin dall’inizio, il valore di ogni rata che dovrà pagare e la durata complessiva del prestito, con evidenti benefici sul piano della gestione della propria disponibilità economica.

I parametri da cui dipende l’ammontare del tasso fisso sono due: l’Eurirs o Irs (Euro interest rate swap) e lo spread. Il tasso Eurirs, comunicato ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea, equivale alla media delle quotazioni alle quali gli istituti finanziari europei praticano l’Interest Rate Swap. Il suo valore cambia in funzione della durata del mutuo: maggiore è la durata del mutuo, maggiore sarà il tasso Eurirs che il mutuatario dovrà corrispondere alla banca; ciò deriva dal fatto che, all’aumentare della durata del mutuo, aumentano in maniera proporzionale i rischi legati al finanziamento che la banca dovrà sopportare. A determinare il valore finale del tasso fisso concorre poi lo spread imposto dalla banca, che corrisponde al guadagno che la banca trarrà dal prestito ed è in genere compreso tra l’1% ed il 3%.

Il tasso fisso è determinato dalla somma dei valori sinora visti, Eurirs e spread. Ipotizziamo,per esempio, che un individuo voglia stipulare un contratto di mutuo a tasso fisso con durata pari a 20 anni e che la banca applichi uno spread pari all’1,45%. Per sapere a quanto ammonta complessivamente il tasso fisso è sufficiente rilevare la quotazione corrente dell’Eurirs a 20 anni, consultando i quotidiani finanziari o i siti del settore mutui, e sommare ad essa il valore dello spread applicato dalla banca in questione. In presenza di un indice Eurirs pari al 4,45%, si avrebbe così un tasso fisso complessivo equivalente al 5,9% (4,45% + 1,45%).

Dalle considerazioni fatte appare evidente che, poiché il valore dell’Eurirs è lo stesso per tutte le banche, converrà riferirsi allo spread bancario per valutare la convenienza delle proposte presenti sul mercato mutui, ovviamente a parità di altre condizioni (come spese di istruttoria, eventuali tassi d’ingresso, ecc.).

I mutui a tasso fisso si rendono convenienti soprattutto nel caso in cui si voglia conoscere sin da subito quale sarà l’importo di tutte le rate da pagare (così da gestire e pianificare efficacemente il proprio denaro nel corso del tempo) o in presenza di un’inflazione in crescita.

Dopo aver fatto tutti gli accertamenti necessari a valutare la situazione economico-finanziaria del richiedente, la fase istruttoria viene completata e la banca delibera se l’aspirante mutuatario è idoneo o meno a ottenere il mutuo richiesto. Per arrivare a questa decisione, la banca può anche ricorrere all’uso di strumenti di valutazione automatica e a tecniche di Credit Scoring, che permettono di stimare la futura solvibilità di un cliente in base di un certo numero di variabili (condizione economica del richiedente, importo delle rate, esito di precedenti finanziamenti, ecc.) elaborate su dati statistici.

Se la domanda di mutuo non viene accolta il rapporto tra la banca ed il richiedente si conclude qui. Esistono diversi motivi che possono portare ad un esito negativo, tra cui l’esistenza di forti debiti o di protesti bancari, o il fatto che il cliente appaia nella “black list” dei cattivi pagatori. Se invece la richiesta di mutuo ha esito positivo, la fase seguente è quella della stipula del contratto, che formalizza le modalità attraverso le quali la banca fornirà al cliente il finanziamento richiesto ed il mutuatario restituirà la somma ricevuta in prestito. Alla predisposizione del contratto di mutuo deve sempre accompagnarsi la stesura di un apposito piano di ammortamento del capitale, un documento che descrive in maniera schematica e molto dettagliata tutte le rate che il mutuatario dovrà pagare all’ente finanziatore per estinguere il proprio debito, illustrandone le relative scadenze e la ripartizione tra quota capitale e interessi.

Quando le le condizioni contrattuali sono state stabilite e approvate da entrambe le parti, la banca eroga al mutuatario l’importo monetario richiesto e si concludono le procedure riguardanti la garanzia prestata .

Si teme per le sorti delle banche regionali dopo il crack di IndyMac. Tonfo di Washington Mutual e National City. Arretrano anche Fannie & Freddie nonostante il piano del governo.

Dopo aver iniziato la seduta in buon passo spinti dal piano d’emergenza varato dalla Casa Bianca nel weekend per salvare le due agenzie di mutui ipotecari Fannie Mae (FNM) e Freddie Mac (FRE), i listini americani hanno cambiato improvvisamente rotta, chiudendo la giornata in rosso. Il Dow Jones ha perso lo 0.42% a 11054, l’S&P500 lo 0.91% a 1228, il Nasdaq e’ arretrato dell’1.17% a 2212. All’entusiasmo iniziale degli operatori sono subentrate alcune prese di beneficio, ma soprattutto la consapevolezza del fatto che la situazione per l’economia americana resta ancora critica.

A guidare verso il basso gli indici (nei minuti iniziali in progresso di oltre un punto percentuale), e’ stata ancora una volta la debolezza del comparto finanziario: dopo il collasso di IndyMac, si teme un effetto domino che possa colpire le piccole banche regionali, eliminandole definitivamente dal sistema bancario.

Rate mutui sempre più care. La crisi subprime ha stretto in una morsa pesante chi è alle prese con un finanziamento, costretto a sopportare le continue recenti oscillazioni verso l’alto dei tassi di interesse. Secondo l’ultimo aggiornamento di Bankitalia, i tassi applicati a maggio dalle banche sui prestiti alle famiglie per l’acquisto di una casa sono passati dal 5,66% al 5,75 per cento. Si tratta del livello massimo degli ultimi cinque anni. Questo vuol dire che, in media, in un solo mese le rate di un mutuo di 150 mila euro da rimborsare in 20 anni sono aumentate di 8 euro, circa 100 euro in più all’anno.

Il bilancio è ancora più triste se il conteggio parte da gennaio quando l’Euribor - l’indice a cui sono legati i mutui a tasso variabile - viaggiava al 4,239% (nel riferimento a 1 mese) e al 4,665% (nel riferimento a 3 mesi). Nel frattempo, nuove svalutazioni dei crediti bancari, unite a uno scenario inflativo d’allerta (a maggio il costo della vita è lievitato al 3,7% in Europa) e alle preoccupazioni della Banca centrale europea (pronta a ritoccare a luglio il costo del denaro al 4,25%) hanno portato all’impennata dell’Euribor. L’indice trimestrale (a cui è agganciato circa un terzo dei mutui a tasso variabile) oscilla oggi intorno al 5%, quello mensile (che riguarda quasi i due terzi) intorno al 4,5 per cento. Tradotto in rate, gli importi mensili da versare, sempre nell’ipotesi di un prestito di 150mila euro, sono aumentati da inizio anno tra i 18 e i 35 euro, per un rincaro annuo tra i 220 e i 285 euro.

Aumenti da cui si è salvato solo chi sta rimborsando un mutuo a tasso fisso. Chi, però, si appresta a chiedere oggi un mutuo con questa opzione pagherebbe tra i 423 e i 658 euro in più all’anno rispetto a gennaio. Nei primi sei mesi del 2008, infatti, anche l’Irs - il parametro che regola i mutui a tasso fisso - si è mosso verso l’alto con l’indicatore a 5 anni passato dal 4,42 al 5,09% e quello a 10 anni dal 4,59% al 5,02 per cento. Di fronte a questo scenario evolve anche l’offerta. Ge money sponsorizza il tasso misto con la nuova opzione “Scegli tu” che permette di cambiare tipologia di tasso in corsa (lo spread applicato parte dall’1,1%). Tra le novità, CheBanca! propone un prodotto a tasso fisso o variabile (spread 0,7%). Quando alla domanda, gli italiani - stando i dati di maggio di MutuiOnline.it - prediligono il fisso (76,2% del totale erogato da inizio anno).

Tra chi compra un immobile da destinare a prima abitazione visto gli elevati esborsi da sostenere oltre che per il prezzo di acquisto anche per le varie imposte e spese notarili, ad oggi circa l’80% delle trattative vengono concluse mediante mutuo ipotecario. Con tale sistema pagando rate per un periodo che varia dai 10 anni fino a circa 30 anni può ripagare il totale prezzo della casa.
Il mercato finanziario e le aziende di credito erogano i mutui del tipo a tasso fisso , a tasso variabile o di tipo misto.
Il primo, che naturalmente è sempre un po’ più alto di quello variabile, consente di conoscere a priori la rata fissa per tutto il periodo concordato.
Il tasso variabile, ad oggi più utilizzato, in quanto più vantaggioso economicamente rispetto al primo, può variare col tempo in funzione dell’andamento del mercato finanziario.
Le aziende di credito, permettono, per questo caso, di estinguere il debito sulla scorta di numero di rate, con importo della rata variabile, oppure con rata di importo fisso, variando però in questo ultimo caso il numero delle rate (ossia rispetto al momento della stipula, si può estinguere il debito alcuni mesi prima o dopo la scadenza inizialmente concordata a seconda dell’andamento finanziario). Ulteriore novità, a seguito della situazione finanziaria generale, a far data dal 2009 vi è la possibilità di richiedere l’applicazione del tasso già vigente nel 2006, fatta vertenza che la differenza degli interessi passivi dovuti in applicazione agli attuali tassi, deve essere versata, sempre a rate, dopo la scadenza prevista per l’estinzione del muto.
Già con normativa finanziaria recente (anno 2006), nel decorso del tempo di estinzione del debito, è possibile rinegoziare il debito (dopo cinque anni dell’erogazione) in funzione dell’andamento del mercato finanziario, oppure si può estinguere il debito anticipatamente, in entrambi casi senza dover pagare alcuna penale alla banca.
Con la recente finanziaria 2008, sono state emanate ulteriori vantaggi per i mutui stipulati per l’acquisto di abitazioni non di lusso destinati a prima casa. Infatti è stato aumentato da 3.615,20 a € 4.000,00 il tetto limite massimo sul quale calcolare la detrazione del 19% degli interessi passivi e oneri necessari (con una detrazione massima corrispondente aumentata da € 687,00 a € 760,00). Si ricorda inoltre che altresì detraibile dall’imposta sul reddito (Irpef) il 19% dei compensi pagati alle agenzie immobiliari in funzione dell’acquisto di prima casa, per un importo massimo di € 1.000,00.
Altra novità importante per i mutui, è che è stato istituito un fondo di Solidarietà per quelli sempre destinati a prima casa, con una dotazione di € 10 mila annui, già inseriti a bilancio per il biennio 2008 - 2009. Il mutuatario, che per proprie esigenze finanziarie critiche non può ottemperare al pagamento delle rate può chiederne la sospensione per non più di due volte nel corso dell’esecuzione del contratto, e comunque non oltre diciotto mesi. In questo caso il fondo istituito provvede al pagamento dei costi necessari per attuare le procedure bancarie e delle spese necessarie per il perfezionamento e modifica degli atti di sospensione dei pagamenti. Per poter accedere a detto beneficio, il mutuatario deve dimostrare di non essere in grado di pagare sia le rate per le quali chiede la sospensione sia le spese necessarie all’attuazione del procedimento.
Inoltre, sempre nell’ambito dell’emanazione dell’ultima finanziaria, il Legislatore ha puntualizzato alcuni importanti punti, finalizzati a favorire lo sviluppo e la competitività del mercato finanziario mediante agevolazioni alla circolazione giuridica dei mutui ipotecari e degli immobili su cui giovano le relative ipoteche. In particolare è stato precisato che sono nulle tutte le clausole che prevedono oneri a carico del mutuatario.

Per la serie vacanze a rate …

Nuova tendenza per i finanziamenti delle famiglie italiane. Dopo la richiesta di finanziamenti per l’acquisto di case, auto e altri immobili, ora la richiesta arriva anche al settore turistico. E’ in forte aumento, infatti, il ricorso alla “rata” come strumento di pagamento, soprattutto per quanto riguarda i viaggi in aereo e gli hotel.

Secondo una analisi di Unicredit Consumer Financing, sono sempre più numerosi gli italiani che ricorrono ad un finanziamento rateale per coprire le spese delle vacanze. La richiesta riguarda soprattutto i biglietti d’aereo ed il soggiorno in hotel.

Un mercato enorme che vale 300 milioni di euro quello delle vacanze a rate da gennaio 2007 a marzo 2008, sarebbe in costante aumento stando ai dati della ricerca UniCredit.

In testa alla classifica dei finanziamenti ci sono i pagamenti per gli hotel. I picchi di spesa si sono verificati nei tre mesi estivi del 2007, in cui la spesa da giugno ad agosto aumenta più del doppio, confermando agosto come il mese clou per le vacanze italiane.

Al secondo posto, ci sono i voli aerei, sia delle compagnie italiane che low cost, per i quali si spendono mediamente 189 euro per strisciata, con un peso sul totale del 24%.

A seguire le agenzie di viaggio, la cui percentuale occupa circa il 13% e i cui pagamenti raggiungono il loro picco nei mesi di luglio e agosto. L’acquisto di viaggi a rate in agenzia avviene con una spesa media di 283 euro a utilizzo, un po’ piu’ dei 270 dello scorso anno.