Le spese secondarie associate ad un mutuo

E’ importante tenere sempre bene presente che le spese a carico del mutuatario non sono soltanto quelle legate al tasso di interesse prescelto. L’apertura di un mutuo comporta infatti il pagamento di una serie di spese correlate talvolta non chiaramente individuabili, che vanno a pero’ sommarsi all’importo delle rate da rimborsare periodicamente alla banca.

Il mutuatario deve farsi carico delle spese di istruttoria della pratica (relative alle attività che la banca ha dovuto svolgere per verificare l’idoneità del richiedente ad ottenere il finanziamento: vaglio delle capacità di credito, acquisizione dei documenti, ecc.), della parcella del perito incaricato dalla banca a stimare il valore dell’immobile offerto a garanzia del mutuo e a verificarne la regolarità edilizia, dei costi notarili (per la stipula del contratto di mutuo), dei costi legati ad assicurazioni obbligatorie (come l’assicurazione contro il rischio di incendio e di scoppio, il cui costo varia in relazione al valore del mutuo ed alla sua durata; talvolta può essere richiesta anche una polizza sulla vita), dell’imposta sostitutiva trattenuta dall’istituto finanziante per conto dell’erario.

Occorre poi prestare un occhio particolare alle spese di gestione varie previste dalla banca, tra cui figurano ad esempio le spese di incasso rata (che la banca può imporre ogni volta che avviene l’erogazione di un pagamento), al tasso di mora (in caso di ritardo nei pagamenti) e a tutti i costi di estinzione del mutuo, come l’ammontare della penale prevista in caso di anticipata estinzione o le spese di cancellazione dell’ipoteca (legate all’eventualità in cui, ad avvenuta estinzione del mutuo, si desideri vendere l’immobile).

Alcune delle spese elencate sopra coinvolgono importi piuttosto elevati e risultano pertanto degne di un attento controllo da parte di chiunque si appresti a scegliere un contratto di mutuo.

Tassi di ingresso e tassi a regime

Un fattore di vitale importanza, per chiunque voglia accendere un contratto di mutuo a tasso variabile o misto, è avere ben chiara la distinzione tra tasso d’ingresso e tasso a regime.

Il tasso d’ingresso è un tasso d’interesse che viene applicato dalla banca durante i primi mesi o anni di corso del finanziamento e ricopre una funzione principalmente promozionale, anche perchè è decisamente più economico del tasso d’interesse effettivo, quello applicato successivamente.

Il tasso a regime è invece il tasso d’interesse vero e proprio, reale,quello che viene calcolato con la formula Euribor + spread e che il mutuatario si troverà a dover pagare una volta terminato l’eventuale tasso d’ingresso.

Nel valutare le diverse proposte di mutuo a tasso variabile o misto, è importante porre particolare attenzione al tasso a regime abbinato al finanziamento, specialmente nel caso in cui ci si appresta a iniziare un mutuo molto lungo. Di fronte ad un tasso di interesse molto favorevole si deve quindi essere certi che questo corrisponda effettivamente al tasso a regime associato al finanziamento e non ad un semplice tasso d’ingresso.

Un criterio sempre molto utile per paragonare varie offerte di mutuo a tasso variabile o misto rimane poi un’attenta lettura del Taeg ad esse abbinato. Il Taeg, infatti, oltre a considerare tutte le spese relative ad un finanziamento, tiene conto dell’eventuale presenza di un tasso d’ingresso.

Guida Mutui e Prestiti: altri tipi di tasso

Oltre ai mutui a tasso fisso, variabile e misto, ci sono altri tipi di tassi per mutuo. L’aumento della concorrenza ha infatti portato ad una graduale diversificazione delle soluzioni offerte sul mercato, motivo il quale si assiste oggi ad una vera e propria proliferazione di opzioni differenti, intese a soddisfare le esigenze di qualsiasi consumatore. Senza pretesa di completezza, elenchiamo qui di seguito alcune tipologie di tasso di interesse supplementari, tra le più conosciute.

I mutui con Cap o tetto massimo (detti anche “Capped Rate”) sono effettivamente dei mutui a tasso variabile, ma con un’importante caratteristica: il tasso di interesse è destinato a rimanere al di sotto di un valore massimo, indipendentemente dall’andamento dei tassi di mercato. Il mutuatario, in definitiva, non sarà tenuto a pagare alla banca un tasso d’interesse superiore al tetto massimo stabilito contrattualmente, anche nell’eventualità in cui la somma Euribor + spread dovesse superare tale valore. Benché il tasso di interesse iniziale sia superiore se confrontato con quello di un comune mutuo a tasso variabile (ma comunque inferiore rispetto ad un mutuo a tasso fisso), si tratta una soluzione che permette al mutuatario di evitare un eccessivo rialzo delle rate da pagare nel caso in cui si verifichino rilevanti cambiamenti a livello di mercato. E’ possibile anche che il cap non rimanga in vigore per tutta la durata del mutuo o che siano previste della modifiche al suo valore con il passare del tempo; di ciò l’aspirante mutuatario dovrà attentamente informarsi, richiedendo all’istituto finanziatore la documentazione alla base delle offerte proposte.

I mutui a tasso bilanciato sono composti di una parte a tasso fisso e di una a tasso variabile; la divisione del debito ha luogo secondo le preferenze espresse dal cliente. E’ una soluzione che permette al mutuatario di definire entro quali limiti il tasso di interesse complessivo, relativo al proprio mutuo, debba risultare soggetto alle fluttuazioni dei mercati monetari.

I mutui a rata costante e durata variabile, pur essendo regolati a tasso variabile, consentono al mutuatario di pagare periodicamente alla banca una rata costante, il cui importo è determinato in fase di firma del contratto. Se insorgono delle variazioni sul tasso applicato al mutuo, l’ammontare delle rate rimarrà lo stesso, mentre a cambiare sarà la durata totale del finanziamento. Tassi decrescenti porteranno quindi ad una diminuzione della durata del mutuo, tassi crescenti determineranno un aumento della stessa. Si noti che per questo tipo di mutuo è isolitamente prevista una durata massima di 25-30 anni; se, oltrepassata questa scadenza, il mutuatario ha un debito residuo con la banca, potrà essere stabilita una rata finale dal valore maggiorato. Il vantaggio dei mutui a rata costante e durata variabile è la possibilità di usufruire dei benefici legati ai mutui a tasso variabile, con in più la sicurezza di pagare delle rate dall’importo costante; di contro, il mutuatario non può sapere fin dall’inizio quale sarà l’effettiva durata del mutuo scelto, essendo questo un fattore condizionato dall’andamento dei tassi sul mercato.

Il Mutuo a tasso misto

La categoria dei mutui a tasso misto si colloca a metà tra quella del tasso fisso e variabile.

I mutui a tasso misto possono essere considerati come una via di mezzo tra le soluzioni fino ad ora presentate; dopo un periodo a tasso fisso viene data la possibilità al mutuatario di scegliere se continuare così oppure se passare ad un tasso d’interesse variabile. E’ possibile anche procedere in senso contrario, cioè partire con un tasso variabile e decidere in seguito se passare ad un tasso di interesse fisso, ovviamente sempre nel rispetto delle condizioni previste dal contratto di mutuo approvato.

Come nel caso dei mutui a tasso variabile, anche per i mutui a tasso misto può essere inizialmente presente un tasso d’ingresso. Al termine del periodo di tempo per cui questo è stato previsto, il mutuatario è invitato a scegliere il tipo di tasso che desidera vedere applicato al mutuo, fisso o variabile. Questa procedura si ripete quindi a intervalli regolari, sulla base di quanto previsto dal contratto di mutuo.

Il mutuo a tasso misto offre alcuni evidenti vantaggi. Esso permette al mutuatario di scegliere di volta in volta la tipologia di mutuo che meglio si adatta alla situazione del mercato ed alle proprie esigenze personali e, per le sua particolare natura, risulta un’opzione decisamente valida per chiunque sia inizialmente indeciso sul tasso di interesse da scegliere.

I mutui detti a tasso variabile hanno un tasso di interesse che non rimane costante nel tempo, ma è condizionato continuamente dall’andamento di alcuni indici economici di riferimento, che vengono indicati nel contratto di mutuo. Un mutuo a tasso di interesse variabile consente al mutuatario di beneficiare di una rata iniziale nettamente inferiore rispetto a quella prevista da un mutuo a tasso fisso; d’altra parte, eventuali cambiamenti a livello del mercato monetario (oggi sempre più frequenti) possono determinare un aumento del tasso di interesse e, quindi, delle rate da pagare.

Il valore esatto del tasso variabile nasce dalla somma di due parametri: il tasso Euribor (Euro Interbank Offered Rate), che corrisponde al tasso medio al quale avvengono le transazioni finanziarie in Euro tra le più grandi banche europee ed equivale all’attuale costo del denaro per le banche, e lo spread che, come nel caso del tasso fisso, indica il margine di guadagno della banca per l’erogazione del servizio e varia a seconda dell’istituto finanziario considerato.

A differenza dello spread, che rimane fisso per tutta la durata del mutuo, il tasso Euribor è soggetto a mutamenti ed il suo valore deve pertanto essere ricalcolato periodicamente (la sua rilevazione può avvenire ogni 1, 3, 6 o 12 mesi): sulla base delle scadenze incluse nel contratto di mutuo, la banca prende atto del valore di questo tasso e provvede ad aggiornare l’entità delle rate rimanenti (si è già discusso di come il tasso di interesse variabile non consenta la predisposizione di un piano di ammortamento definitivo, durante la fase di stipula del contratto). E’ possibile verificare personalmente l’andamento dell’Euribor consultando la stampa specializzata sui mutui o le sezioni dedicate all’economia dei principali quotidiani nazionali finanziari.

Quando si stipula un mutuo a tasso variabile è assolutamente indispensabile conoscere la distinzione tra tasso d’ingresso e tasso a regime. Il tasso d’ingresso è un tasso d’interesse fisso che la banca può applicare nel corso dei primi mesi o anni del mutuo; il tasso a regime è il tasso di interesse effettivo nei mutui a tasso variabile, quello che segue il tasso d’ingresso e che viene calcolato come somma dell’Euribor e dello spread. Nel momento in cui si sceglie un mutuo a tasso variabile, diviene quindi fondamentale assicurarsi che il tasso di interesse reclamizzato sia quello “a regime”, e non quello d’ingresso.

Un mutuo a tasso variabile può rivelarsi una buona scelta quando , in base all’andamento del mercato finanziario, si ritiene improbabile un aumento dei tassi base nel medio-lungo termine.

Con i mutui a tasso fisso, il tasso d’interesse rimane costante per tutta la durata del mutuo, anche nel caso in cui nascano cambiamenti nei mercati finanziari e monetari. Il tasso fisso consente al mutuatario di sapere, sin dall’inizio, il valore di ogni rata che dovrà pagare e la durata complessiva del prestito, con evidenti benefici sul piano della gestione della propria disponibilità economica.

I parametri da cui dipende l’ammontare del tasso fisso sono due: l’Eurirs o Irs (Euro interest rate swap) e lo spread. Il tasso Eurirs, comunicato ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea, equivale alla media delle quotazioni alle quali gli istituti finanziari europei praticano l’Interest Rate Swap. Il suo valore cambia in funzione della durata del mutuo: maggiore è la durata del mutuo, maggiore sarà il tasso Eurirs che il mutuatario dovrà corrispondere alla banca; ciò deriva dal fatto che, all’aumentare della durata del mutuo, aumentano in maniera proporzionale i rischi legati al finanziamento che la banca dovrà sopportare. A determinare il valore finale del tasso fisso concorre poi lo spread imposto dalla banca, che corrisponde al guadagno che la banca trarrà dal prestito ed è in genere compreso tra l’1% ed il 3%.

Il tasso fisso è determinato dalla somma dei valori sinora visti, Eurirs e spread. Ipotizziamo,per esempio, che un individuo voglia stipulare un contratto di mutuo a tasso fisso con durata pari a 20 anni e che la banca applichi uno spread pari all’1,45%. Per sapere a quanto ammonta complessivamente il tasso fisso è sufficiente rilevare la quotazione corrente dell’Eurirs a 20 anni, consultando i quotidiani finanziari o i siti del settore mutui, e sommare ad essa il valore dello spread applicato dalla banca in questione. In presenza di un indice Eurirs pari al 4,45%, si avrebbe così un tasso fisso complessivo equivalente al 5,9% (4,45% + 1,45%).

Dalle considerazioni fatte appare evidente che, poiché il valore dell’Eurirs è lo stesso per tutte le banche, converrà riferirsi allo spread bancario per valutare la convenienza delle proposte presenti sul mercato mutui, ovviamente a parità di altre condizioni (come spese di istruttoria, eventuali tassi d’ingresso, ecc.).

I mutui a tasso fisso si rendono convenienti soprattutto nel caso in cui si voglia conoscere sin da subito quale sarà l’importo di tutte le rate da pagare (così da gestire e pianificare efficacemente il proprio denaro nel corso del tempo) o in presenza di un’inflazione in crescita.

Quando si stipula un contratto di mutuo, è possibile scegliere il modo in cui si desidera che siano applicati gli interessi al capitale ricevuto in prestito. Si può decidere, cioè, per il tasso di interesse che si reputa più conveniente e adatto alle proprie esigenze.

Esistono diversi tipi di tasso di interesse tra cui scegliere. Tra i più conosciuti si trovano il tasso fisso, il tasso variabile ed il tasso misto.

Da queste tipologie principali di tasso di interesse ne derivano poi molti altri, introdotti successivamente sul mercato dagli istituti di credito per far fronte alle esigenze dei propri clienti. Tra questi ultimi possiamo citare i mutui capped rate, i mutui a tasso bilanciato e i mutui a rata costante e durata variabile.

Oltre a restituire l’intero capitale avuto in prestito, il mutuatario deve pagare alla banca un certo ammontare di interessi, che servono a remunerare la banca per il servizio di prestito offerto. Ogni rata all’interno del piano di ammortamento è quindi costituita da una quota che corrisponde al capitale inizialmente prestato e da un’altra che invece corrisponde agli interessi da versare all’ente finanziatore.

Esistono diverse tipologie di piani di ammortamento, che differiscono in base a svariati fattori, tra cui il modo in cui sono suddivise le varie quote di interesse e capitale per ogni rata del mutuo. Tra le tipologie più conosciute si trovano il piano di ammortamento alla francese, il piano di ammortamento italiano, il piano di ammortamento a rata crescente ed il piano di ammortamento libero.

Un documento importantissimo che viene redatto in concomitanza con il contratto di mutuo (e che è sempre allegato ad esso) è il piano di ammortamento. Il piano di ammortamento specifica le condizioni che il mutuatario dovrà seguire per rimborsare il debito contratto con la banca; esso contiene una lista di tutte le rete da pagare ed è accompagnato da informazioni molto dettagliate come le varie scadenze e la quota di interessi e di capitale di cui le rate sono composte.

La stesura di un piano di ammortamento definitivo è possibile solo in caso di mutui a tasso fisso, dal momento che il tasso di interesse calcolato sulle varie rate è fisso e non cambia in relazione all’andamento del mercato. In presenza di un tasso di interesse variabile, si procede alla stesura di piani di ammortamento di breve durata (come, ad esempio, un anno); trascorso il periodo prefissato, si stende un nuovo piano di ammortamento, dopo aver ricalcolato il tasso di interesse in base ai cambiamenti occorsi nei mercati finanziari.

Dopo aver fatto tutti gli accertamenti necessari a valutare la situazione economico-finanziaria del richiedente, la fase istruttoria viene completata e la banca delibera se l’aspirante mutuatario è idoneo o meno a ottenere il mutuo richiesto. Per arrivare a questa decisione, la banca può anche ricorrere all’uso di strumenti di valutazione automatica e a tecniche di Credit Scoring, che permettono di stimare la futura solvibilità di un cliente in base di un certo numero di variabili (condizione economica del richiedente, importo delle rate, esito di precedenti finanziamenti, ecc.) elaborate su dati statistici.

Se la domanda di mutuo non viene accolta il rapporto tra la banca ed il richiedente si conclude qui. Esistono diversi motivi che possono portare ad un esito negativo, tra cui l’esistenza di forti debiti o di protesti bancari, o il fatto che il cliente appaia nella “black list” dei cattivi pagatori. Se invece la richiesta di mutuo ha esito positivo, la fase seguente è quella della stipula del contratto, che formalizza le modalità attraverso le quali la banca fornirà al cliente il finanziamento richiesto ed il mutuatario restituirà la somma ricevuta in prestito. Alla predisposizione del contratto di mutuo deve sempre accompagnarsi la stesura di un apposito piano di ammortamento del capitale, un documento che descrive in maniera schematica e molto dettagliata tutte le rate che il mutuatario dovrà pagare all’ente finanziatore per estinguere il proprio debito, illustrandone le relative scadenze e la ripartizione tra quota capitale e interessi.

Quando le le condizioni contrattuali sono state stabilite e approvate da entrambe le parti, la banca eroga al mutuatario l’importo monetario richiesto e si concludono le procedure riguardanti la garanzia prestata .