Tra chi compra un immobile da destinare a prima abitazione visto gli elevati esborsi da sostenere oltre che per il prezzo di acquisto anche per le varie imposte e spese notarili, ad oggi circa l’80% delle trattative vengono concluse mediante mutuo ipotecario. Con tale sistema pagando rate per un periodo che varia dai 10 anni fino a circa 30 anni può ripagare il totale prezzo della casa.
Il mercato finanziario e le aziende di credito erogano i mutui del tipo a tasso fisso , a tasso variabile o di tipo misto.
Il primo, che naturalmente è sempre un po’ più alto di quello variabile, consente di conoscere a priori la rata fissa per tutto il periodo concordato.
Il tasso variabile, ad oggi più utilizzato, in quanto più vantaggioso economicamente rispetto al primo, può variare col tempo in funzione dell’andamento del mercato finanziario.
Le aziende di credito, permettono, per questo caso, di estinguere il debito sulla scorta di numero di rate, con importo della rata variabile, oppure con rata di importo fisso, variando però in questo ultimo caso il numero delle rate (ossia rispetto al momento della stipula, si può estinguere il debito alcuni mesi prima o dopo la scadenza inizialmente concordata a seconda dell’andamento finanziario). Ulteriore novità, a seguito della situazione finanziaria generale, a far data dal 2009 vi è la possibilità di richiedere l’applicazione del tasso già vigente nel 2006, fatta vertenza che la differenza degli interessi passivi dovuti in applicazione agli attuali tassi, deve essere versata, sempre a rate, dopo la scadenza prevista per l’estinzione del muto.
Già con normativa finanziaria recente (anno 2006), nel decorso del tempo di estinzione del debito, è possibile rinegoziare il debito (dopo cinque anni dell’erogazione) in funzione dell’andamento del mercato finanziario, oppure si può estinguere il debito anticipatamente, in entrambi casi senza dover pagare alcuna penale alla banca.
Con la recente finanziaria 2008, sono state emanate ulteriori vantaggi per i mutui stipulati per l’acquisto di abitazioni non di lusso destinati a prima casa. Infatti è stato aumentato da 3.615,20 a € 4.000,00 il tetto limite massimo sul quale calcolare la detrazione del 19% degli interessi passivi e oneri necessari (con una detrazione massima corrispondente aumentata da € 687,00 a € 760,00). Si ricorda inoltre che altresì detraibile dall’imposta sul reddito (Irpef) il 19% dei compensi pagati alle agenzie immobiliari in funzione dell’acquisto di prima casa, per un importo massimo di € 1.000,00.
Altra novità importante per i mutui, è che è stato istituito un fondo di Solidarietà per quelli sempre destinati a prima casa, con una dotazione di € 10 mila annui, già inseriti a bilancio per il biennio 2008 - 2009. Il mutuatario, che per proprie esigenze finanziarie critiche non può ottemperare al pagamento delle rate può chiederne la sospensione per non più di due volte nel corso dell’esecuzione del contratto, e comunque non oltre diciotto mesi. In questo caso il fondo istituito provvede al pagamento dei costi necessari per attuare le procedure bancarie e delle spese necessarie per il perfezionamento e modifica degli atti di sospensione dei pagamenti. Per poter accedere a detto beneficio, il mutuatario deve dimostrare di non essere in grado di pagare sia le rate per le quali chiede la sospensione sia le spese necessarie all’attuazione del procedimento.
Inoltre, sempre nell’ambito dell’emanazione dell’ultima finanziaria, il Legislatore ha puntualizzato alcuni importanti punti, finalizzati a favorire lo sviluppo e la competitività del mercato finanziario mediante agevolazioni alla circolazione giuridica dei mutui ipotecari e degli immobili su cui giovano le relative ipoteche. In particolare è stato precisato che sono nulle tutte le clausole che prevedono oneri a carico del mutuatario.

Entro il 29 agosto inizieranno le proposte delle banche per congelare le rate dei mutui. A riceverle saranno anche i clienti in ritardo con i pagamenti, purché non sia avvenuta la risoluzione del contratto. Lo prevede l’accordo tra il Ministero dell’Economia e l’Associazione Bancaria Italiana per la rinegoziazione dei finanziamenti a tasso variabile sull’abitazione primaria.

Il testo apporta anche alcune novità: si potranno bloccare le rate dei prestiti accesi fino al 28 maggio 2008, inclusi quelli dei mutuatari morosi; la proposta delle banche dovrà richiamare inoltre in modo chiaro le varie possibilità disponibili per il cliente (rinegoziazione classica e portabilità). E dovrà essere esplicito che con l’accordo si pagherà di meno ma più a lungo.

Come funziona

Dal 1° gennaio 2009 si abbassa l’importo delle rate: la cifra da pagare si calcola applicando all’importo e alla scadenza originari del mutuo il tasso di interesse risultante dalla media matematica dei tassi applicati al contratto nell’anno 2006. La cifra totale da restituire alla banca continuerà però a risentire dell’andamento dei tassi.

La differenza tra l’importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e l’importo della rata risultante dall’atto di rinegoziazione viene infatti addebitata su un conto di finanziamento accessorio e produce interessi, capitalizzabili annualmente, al tasso annuo più favorevole per il cliente tra quello che si ottiene in base all’Irs a 10 anni, più uno spread di 0,50%, e quello contrattualmente previsto. Si possono addebitare sul conto di finanziamento accessorio le eventuali rate scadute e non pagate prima del 29 maggio 2008, nonché quanto maturato fino alla data di rinegoziazione.

Al via dal 1° gennaio

L’accordo tra il Tesoro e l’Abi prevede la riduzione dell’importo delle rate “a partire quantomeno dal terzo mese successivo al mese di comunicazione dell’accettazione della proposta medesima, relativamente alle rate del mutuo in scadenza successivamente al primo gennaio 2009″.

Nessun costo

Chi rinegozia non sostiene nessuna spesa amministrativa, incluse le commissioni bancarie, neanche sulle eventuali rate aggiuntive finali. I clienti interessati non sostengono neppure i costi notarili.

Informazione dettagliata

Coloro che rinegoziano il mutuo ricevono annualmente dalle banche una comunicazione informativa completa e chiara sull’andamento della loro posizione nei confronti dell’istituto, sia in termini di debito residuo che di saldo del conto di finanziamento accessorio.

Vigilanza

Per vigilare sulla piena attuazione dell’accordo è stato istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze un Osservatorio permanente. L’organismo è chiamato a risolvere eventuali questioni

interpretative e proporre modifiche; dovrà inoltre verificare l’andamento delle operazioni di portabilità e di rinegoziazione dei mutui e segnalare alle Autorità di vigilanza comportamenti non conformi alle disposizioni.

Entro il 29 di agosto ai possessori di mutui verrà proposto dalle banche di congelare le rate, anche per i clienti morosi che non avessero versato il dovuto alla data dello scorso 28 maggio. L’accordo tra Abi e Ministero dell’Economia è stato definito e presenta anche alcune novità. La convenzione permette il blocco del valore delle rate aumentando però il tempo di pagamento con una maggiorazione) ma anche l’opportunità di usufruire della rinegoziazione anche per chi non ha pagato le rate del mutuo (alla data del 28 maggio), purchè nel frattempo il contratto stesso non sia stato risolto.

La rinegoziazione dei mutui da tasso variabile a tasso fisso, che avrà luogo in base alla media dei tassi del 2006, è possibile per i contratti stipulati prima del 29 maggio scorso (data di entrata il vigore del decreto legge). Le nuove rate entreranno in atto a partire dal 2009.

Dopo aver ascoltato ieri le ragioni di Francesco Avallone (Federconsumatori), oggi Help Consumatori ha intervistato Mauro Ugolini (responsabile rapporti con le associazioni dei consumatori di Banca Intesa Sanpaolo).

Secondo Lei, la proposta Tremonti penalizza o favorisce la concorrenza?
In generale credo che qualsiasi provvedimento indirizzato a facilitare alcuni clienti del gruppo bancario di cui faccio parte come di altri non può che essere salutato con favore. Quello che stiamo attraversando è certamente un periodo non facile caratterizzato da un continuo rialzo dei tassi di interesse come non avveniva da tempo. Sono non pochi i clienti che si sono trovati ad affrontare una situazione nuova con rate che aumentavano di mese in mese. Dunque la proposta Tremonti è certamente andata in contro a questi clienti rendendoli più sereni nell’adempimento dei propri impegni.

Come ha reagito il gruppo Banca Intesa Sanpaolo e che tipo di prodotti ha offerto ai clienti?
Le associazioni a tutela dei consumatori con le quali abbiamo un rapporto proficuo che dura da anni offrono segnali importanti: sanno interpretare la realtà e ci hanno dato elementi utili per cercare una soluzione al problema prima che diventasse tardi. Siamo stati i primi a sollecitare ai nostri clienti - che vedevamo in difficoltà con il pagamento delle rate - strumenti di rinegoziazione per alleggerire il peso dell’esborso mensile.

Ha dati relativi al numero di surroghe e rinegoziazioni stipulate dalle banche del Gruppo nell’ultimo anno?
Non so quantificare il numero di contratti. Tuttavia so che il Gruppo Intesa Sanpaolo ha inteso il provvedimento Bersani come un’occasione di rilancio. Mi spiego. La possibilità prevista dal pacchetto Bersani - la possibilità per il mutuatario di accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi - ha innescato un meccanismo concorrenziale tra gli istituti bancari. Quello di cui faccio parte già dal 18 febbraio scorso offre ai consumatori titolari di mutui accesi presso altre banche la possibilità di trasferire il proprio mutuo in una qualsiasi filiale Intesa Sanpaolo, grazie ad un’operazione di surroga completamente gratuita. Tutti i costi dell’operazione, infatti, compresi quelli notarili e dell’ eventuale nuova perizia sono interamente a carico della Banca.

Per la serie vacanze a rate …

Nuova tendenza per i finanziamenti delle famiglie italiane. Dopo la richiesta di finanziamenti per l’acquisto di case, auto e altri immobili, ora la richiesta arriva anche al settore turistico. E’ in forte aumento, infatti, il ricorso alla “rata” come strumento di pagamento, soprattutto per quanto riguarda i viaggi in aereo e gli hotel.

Secondo una analisi di Unicredit Consumer Financing, sono sempre più numerosi gli italiani che ricorrono ad un finanziamento rateale per coprire le spese delle vacanze. La richiesta riguarda soprattutto i biglietti d’aereo ed il soggiorno in hotel.

Un mercato enorme che vale 300 milioni di euro quello delle vacanze a rate da gennaio 2007 a marzo 2008, sarebbe in costante aumento stando ai dati della ricerca UniCredit.

In testa alla classifica dei finanziamenti ci sono i pagamenti per gli hotel. I picchi di spesa si sono verificati nei tre mesi estivi del 2007, in cui la spesa da giugno ad agosto aumenta più del doppio, confermando agosto come il mese clou per le vacanze italiane.

Al secondo posto, ci sono i voli aerei, sia delle compagnie italiane che low cost, per i quali si spendono mediamente 189 euro per strisciata, con un peso sul totale del 24%.

A seguire le agenzie di viaggio, la cui percentuale occupa circa il 13% e i cui pagamenti raggiungono il loro picco nei mesi di luglio e agosto. L’acquisto di viaggi a rate in agenzia avviene con una spesa media di 283 euro a utilizzo, un po’ piu’ dei 270 dello scorso anno.

A un anno di distanza dallo scoppio del terremoto dei mutui subprime - prestiti immobiliari a clienti con basso merito creditizio - e dei titoli obbligazionari ad essi associati, costato diversi miliardi di dollari di perdite alle banche di Wall Street a tutto il mercato del credito in America, le autorità americane iniziano ad individuare dei colpevoli e scattano i primi arresti.

Il Federal Bureau of Investigation - la polizia federale statunitense - ha comunicato di aver operato da marzo a oggi oltre 400 arresti di persone nel settore immobiliare con l’accusa di frode e altri comportamenti illeciti. In precedenza, nella mattinata, due ex-manager degli hedge-fund della banca d’affari Bear Stearns collassati un anno fa, si sono costituitialle autorità, accusati di frode sull’azionario e insider trading.

«Le frodi sui mutui e le relative frodi sui titoli obbligazionari sono una minaccia reale per la nostra economia, per la stabilità del mercato immobiliare del nostro paese e per la tranquillità di milioni di americani», ha detto il vice procuratore generale Mark Filip in una conferenza stampa. Dallo scorso 1 marzo, 406 persone sono state arrestate nell’ambito dell’operazione denominata «Malicious Mortgage», che ha visto aprirsi 144 procedimenti legali in tutti gli Stati Uniti. Nella sola giornata di ieri sono stati effettuati 60 arresti.

L’Fbi ha dett che i reati avrebbero portato a più di un miliardo di dollari di perdite per i cittadini americani, sia proprietari di case che clienti di società finanziarie. Le banche hanno avuto 53.000 casi di sospette frodi su mutui l’anno scorso, un rialzo di 37.000 unità rispetto ad un anno prima e circa 10 volte il livello di quanto riportato nel 2001 e nel 2002, secondo dati forniti dal dipartimento del Tesoro. I tipi di frode più diffusi sono stati quelli relativi a dichiarazioni di redditi o di asset posseduti, corredati da documenti falsificati.

L’Fbi negli ultimi mesi ha indagato su circa 1300 casi di frode sui mutui. Nel caso specifico di Bear Stearns, a essere arrestati sono stati Matthew Tannin e Ralph Cioffi, prelevati dalle autorità nelle loro rispettive abitazioni del New Jersey e della città di New York. I due sono stati i primi a essere incriminati in relazione alla crisi subprime.

Secondo l’accusa, i due gestori, nei primi cinque mesi del 2007, hanno «ingannato i loro investitori, così come i clienti istituzionali dei fondi, nel nascondere in modo fraudolento i gravi problemi» dei fondi stessi. In particolare, Cioffi avrebbe ritirato 2 milioni di dollari di propri soldi investiti da uno degli hedge fund della banca d’affari, senza rivelare ai suoi clienti di aver preso la decisione di ridurre la propria esposizione verso gli strumenti legati ai mutui.

Circa 500 gli emendamenti presentati al decreto fiscale, che oggi inizia il suo percorso in aula alla Camera con l’avvio del dibattito generale. Secondo le fonti della maggioranza, la fiducia sul provvedimento in scadenza il 27 luglio e’ a questo punto “probabile”.

Il decreto prevede la abolizione dell’Ici sulla prima casa, la detassazione di premi e straordinari per i lavoratori del settore privato e la misura che consente di rinegoziare i mutui. Oggi, dunque, la discussione generale, domani alle 14 e mercoledì alle 9 si riunisce il comitato dei nove per l’esame preliminare degli emendamenti. Il provvedimento e’ all’ordine del giorno dell’Aula per l’intera settimana: martedi’, mercoledi’ e giovedi’ la mattina, il pomeriggio ed eventualmente la notte, e venerdi’ mattina. Relatori del decreto: Laura Ravetto per la commissione Bilancio e Maurizio Fugatti per la Finanze.

Sull’argomento economia è intervenuto anche il ministro del Welfare, Maurizio Sacconi, che, parlando di sanità, ha voluto tranquillizzare sull’ipotesi di tagli: “Dalla manovra economica presentata dal governo Berlusconi la sanita’ non ha subito tagli- garantisce Sacconi- ma ha avuto, nell’ambito del Patto per la salute, un aumento per il biennio 2010-2011 di 5 miliardi di euro, meno del previsto, ma non poco di piu’ rispetto alle risorse attuali”. Sacconi dice poi di voler puntare molto sul federalismo che “vuol dire responsabilizzare tutti nello stesso modo”. Cioè “federalismo non significa incremento della pressione fiscale, l’aumento si ha solo nel caso in cui le amministrazioni locali dovessero dimostrarsi inefficienti. E, se viene superata una certa soglia critica- conclude il ministro- si impone il fallimento politico e la NON eggibilita’ degli amministratori falliti. E questo dovrebbe determinare un miglioramento di qualità in seno alle amministrazioni”.

[fonte www.dire.it]

”Le famiglie investono sulla casa, noi investiamo sulle famiglie”.

Con questo slogan Banca Mediolanum ha presentato stamattina il mutuo ”Mediolanum Freedom”, un’iniziativa che riduce unilateralmente i tassi di interesse dei mutui sottoscritti da tutti i suoi clienti mediamente dello 0,64%.

Le nuove condizioni verranno applicate indipendentemente, e in aggiunta alle condizioni gia’ stabilite dal decreto Tremonti per i sottoscrittori di mutui. L’iniziativa, come ha spiegato Ennio Doris, presidente di Banca Mediolanum, comportera’ un risparmio totale per i clienti mutuatari di circa 65 milioni di euro, e parallelamente una riduzione di fatturato per la banca che impattera’ sui conti a partire dal quarto trimestre dell’anno.

”Siamo convinti - dice Doris - che l’incremento dei volumi compensera’ abbondantemente il calo dei tassi. I clienti ci premieranno”.

[fonte www.asca.it]